走过近二十年的沉浮，海景房这门曾被奉为\"面朝大海，春暖花开\"的浪漫生意，正以肉眼可见的速度跌下神坛。从北方的乳山、威海到南方的惠州、北海，昔日被捧上云端的海岸线楼盘，如今挂牌价一砍再砍，仍难觅接盘者。
进入2026年，国内房地产行业持续深度调整，度假类住宅已成为跌幅最大的产品类别之一，一场延续二十年的\"海景造梦运动\"终于迎来大面积清算。回头梳理这段造富与套牢交织的历史，不难发现海景房的高光与崩塌，始终踩在同一条逻辑链条上。
群山、海浪与飘雪的叠加，让山东威海成为频繁刷屏的网红城市。暴雪过后的海滨城市，也确实有一种静谧与冷冽。
停泊的渔船成为热门打卡地，不少人直呼雪后的威海堪称“北欧平替”。海景始终是旅游业的黄金名片。
从北方的青岛、日照、威海，到南端的北海、惠州、三亚，这些知名海景城市凭借丰富的旅游资源，常常掀起一轮又一轮客流旺季，也吸引资本争相下注，带动文旅、住宿、餐饮等领域的投资热潮。
其中海景房是尤为显著的存在，自我国商品房概念成熟以来，海景房热潮便从海南一路向北蔓延，开发商蜂拥扎进海岸线，以美景与投资价值招揽外地购房者。然而随着行业持续调整，加之产品本身的属性问题，大量低价海景二手房被挂牌出售，昔日高光不复存在。
此前引发网络热议的惠州碧桂园十里银滩海悦湾便是典型案例。当地房主张某的二手房源成交图显示，一套四室两厅、面积154.1平方米的房源，成交价仅25万元，折合每平方米约1623元。
\"海景房\"\"深圳周边\"\"超低价\"几个关键词叠加，让网友震惊不解。事后经当地中介证实，该房源实际为双拼房，一套成交价25万元，另一套35万元，加上各类费用，实际成交单价折合约每平方米4200元，但仍引发了对海景房的新一轮热议。
在社交媒体上被网友熟知的\"白菜价房源地\"，一个是鹤岗，一个是乳山，后者的标签正是海景房。虽然乳山的实际房价比鹤岗要高，但遍地的低价海景房让其在社交媒体上的形象十分独特。
乳山所属的山东威海三面濒临黄海，拥有968公里海岸线，下辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市，有主要海湾27个、大小海岛185个，这种风景在北方的大地上确属少数。正是这种得天独厚的旅游资源，曾让威海一度成为海景房的热门之地。
一种广为流传的说法是，威海海景房的外地买家中北京人很多，三亚、北海则吸引了不少东北买家。2005年到2010年间，北京人经常收到威海海景房广告，中介也会组织看房团乘班车前往威海。
彼时北京房价逐年上涨，而在威海，首付几万元就能拥有一套海景房，这对当时的中产阶层产生了极大诱惑。他们怀揣着对海景旅居生活的憧憬，成为彼时购买威海海景房的主力军之一。
威海的乳山银滩更是“造梦”的集中地。市场最热的时候，看房团和外地购房者大量涌入，销售一度十分火爆。
大量外省人被看房团带到乳山，还来不及考察当地自然环境、斟酌房价是否合理，便交钱上了海景房的\"车\"。
然而由于大量开发导致供应过热，乳山银滩的海景房很快出现变局，2013年和2015年，央视曾接连报道乳山银滩住房空置、二手房降价以及房地产去库存等问题。受房地产行业新一轮上涨影响，威海市场又迎来一波热炒期。
克而瑞研报显示，2016年威海市区均价由每平方米5000元上涨至8000元，恒大海上帝景入市价格率先突破万元；2017年保利、华发等品牌房企集中进驻，带动全市一二手房价继续上行。
然而好景不长，海景旅居产业将当地房价炒至高位之后，市场开始呈现下行趋势。
2018年下半年威海市场转折向下，2019年后长期量价下行，2021年进入价格普遍下降阶段，市区在售楼盘较高点普遍每平方米下降2000元，之后更是普遍低迷，不复此前的热闹光景。海景房听起来美丽，实际居住却因人而异。
有人设想旅居生活却发现一年去不了几次，房屋长期空置；有人则发现当初最中意的近海房源，换来的却是环境潮湿、维护麻烦、生活配套不便，无奈之下只能降价出售。
记者曾在房产平台看到，威海乳山银滩旅游度假区有一套64平方米房源挂牌价10.6万元，挂牌后又两次降价。平台图片显示，房子仍接近开发商交付时的状态。
负责该房源的中介称，业主买下后很少居住，如今低价出售与小区冬季入住率低、顶层无电梯等因素有关。威海除乳山外，其他地方也有类似低价房源。
荣成、惠州大亚湾、惠东等地的房产平台上，也能看到总价十几万至数十万元的临海小户型。挂牌价会随时间变化，单套房源并不能代表整个城市。
从整体来看，多个海景房城市的二手房市场都经历了调整。
平台挂牌均价会随样本和时间变化，不能直接当作成交价，但威海、惠州等地二手房价格较高点回落的趋势较为清晰。
北海等其他海景城市，二手房跌价情况同样显著。
有机构高级分析师指出，市场冷淡导致海景房二手市场供应量增加，出现大批低价房源，这些房源有的是业主急需资金，有的则是对海景房市场的前景持悲观态度；旅游火热之际，更多消费者倾向于选择短期租赁度假，而非购买房产。
大量海景房待售与曾经的过量供应密切相关。以乳山为例，海景房早期销售火爆时楼盘大量开发，银滩漫长海岸线上密集分布着大量小区，供给远远超过常住需求。
克而瑞指出，2018年前威海本土房企拿地较多，后续市场下行带来滞销；在供地逐步收缩后，消化存量仍需要时间。
当地中介人士表示，现在出售二手房的业主中，不少人在亏钱卖房。尽管低价案例频频出现，依靠信息差吸引外地人购买海景房的现象仍然存在。
曾有媒体报道，销售人员在异地商场向老人推介远方海景房，即使老人表达疑虑，仍被反复劝说签约。
海景房的度假性质，决定了其空置率高、人流量少、配套难以跟上的特性，正因如此，在这一轮房价下跌的周期中，海景度假房几乎成为跌幅最大的产品类型。
拉长时间维度看，海景房的二十年神话，本质上是把\"诗意生活\"打包成金融资产的叙事游戏，开发商、看房团与渠道中介层层传导，把远方的中产和内陆的老人一同锁进合同条款。
真正值钱的从来不是海岸线本身，而是产业、人口与配套，一旦将地段剥离出产业支撑，剩下的高层楼盘便只是沙滩边的空置混凝土，租不出去、住不长久、卖不出手。
加之高盐高湿环境对建材的持续侵蚀，当年轻时憧憬的\"推窗见海\"，到晚年很可能变成反复维修的账单与孤岛式的养老困境，所谓升值预期更无从谈起。
对绝大多数普通家庭而言，一年住不了几天的度假房属于典型的伪需求，租住或分时度假成本更低；若非买不可，也应将其视作消费品，而非理财工具。
海本身从不说谎，被标价出售的始终是人们对美好生活的想象，二十年骗局落幕之际，这或许才是海景房留给中国购房者最清醒的一课。
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